Dans sa grande sagesse, la Région a décidé qu’elle ne pouvait imposer cette double formalié à ses bailleurs et a donc décidé de supprimer par une ordonnance l’obligation d’enregistrer les baux sur la plateforme fédérale, ce qui n’a pas eu l’heur de plaire au ministre des Finances et au gouvernement fédéral qui a introduit un recours en annulation à la Cour constitutionnelle. Cette denière vient de remettre les pendules à l’heure..
En effet, par son arrêt n° 59/2025 du 3 avril 2025, la Cour annule les articles 19 et 20 de l’ordonnance de la Région de Bruxelles-Capitale du 25 avril 2024 modifiant le Code bruxellois du Logement et le Code des droits d’enregistrement, d’hypothèque et de greffe en vue d’organiser l’enregistrement régional des baux d’habitation.
Les dispositions annulées
Les deux dispositions annulées avaient pour effet d’exclure les baux bruxellois de l’obligation d’enregistrement sur la plateforme fédérale.
Article 19. Dans le Code des droits d’enregistrement, d’hypothèque et de greffe, à l’article 19, le 3° est remplacé par ce qui suit :
‘ 3° les baux, sous-baux et cession de baux autres que ceux visés à l’article 228/1 du Code bruxellois du Logement; ’.
Article 20. Dans le même Code, à l’article 32, le 5° est remplacé par ce qui suit : ‘ 5° de quatre mois pour les actes portant bail, sous-bail ou cession de bail visés à l’article 19, 3° ; ’ »
Le fondement de l’annulation
La Région peut créer sa plateforme…
Ainsi que l’observe la section de législation du Conseil d’État, la Région de Bruxelles-Capitale peut, sur la base de la compétence précitée, prévoir un système d’enregistrement des baux d’habitation qui lui soit propre, parallèlement à celui régi par le Code des droits d’enregistrement, d’hypothèque et de greffe, régler les conséquences civiles de l’enregistrement des baux d’habitation, et déterminer qui a accès au registre envisagé par le régime en projet (Doc. parl., Parlement de la Région de Bruxelles-Capitale, 2023-2024,A-850/1, p. 32).
…mais ne peut supprimer celle de l’état fédéral
Cependant la compétence que l’article 6, § 1er, IV, 2° de la loi spéciale du 8 août 1980, précitée, attribue aux régions concernant la location de biens ou de parties de biens destinés à l’habitation ne permet toutefois pas d’abroger le régime fédéral d’enregistrement des baux d’habitation dans le Code des droits d’enregistrement, d’hypothèque et de greffe.
En effet, l’obligation d’enregistrement fédérale est une obligation fiscale que l’État a introduite sur le fondement de la compétence fiscale que lui attribue l’article 170, § 1er de la Constitution. Les droits d’enregistrement auxquels donne lieu l’enregistrement du bail d’habitation dans le registre de l’Administration générale de la Documentation patrimoniale ne sont pas des impôts régionaux au sens de l’article 3 de la loi spéciale du 16 janvier 1989 relative au financement des communautés et des régions. Par conséquent, il appartient à l’autorité fédérale de déterminer les actes juridiques qui sont assujettis à l’obligation d’enregistrement prévue dans le Code précité ainsi que le délai dans lequel il faut procéder à l’enregistrement.
Ainsi que l’a relevé la section de législation du Conseil d’État dans son avis, le fait que l’enregistrement soit pour l’heure gratuit, en vertu de l’article 161, 12°, b) du Code des droits d’enregistrement, d’hypothèque et de greffe, n’y change rien :
« En effet, il résulte uniquement de cette disposition qu’un taux zéro est appliqué à l’enregistrement des actes mentionnés à l’article 19, 3°, a), de ce Code. Cela n’affecte guère la nature de l’obligation d’enregistrement découlant de cette disposition : il s’agit bien d’une obligation fiscale, dont le non-respect peut être sanctionné conformément aux dispositions de ce code. En outre, il ne peut être exclu que le législateur fédéral modifie à l’avenir ce taux zéro »
Commentaire
Il paraisait évident pour tout un chacun, sauf pour les « experts » des cabinets bruxellois, que la Région ne pouvait abroger par une ordonnance des textes fédéraux portant sur une prérogative fiscale de l’état fédéral.
Cela étant, avant de créer une nouvelle plateforme qui implique de nombreuses charges administratives supplémentaires, n’était-il pas plus opportun de réfléchir à un accès et à une mise en commun des informations collectées ? Cela impliquait l’établissement d’un accord de coopération entre la Région bruxelloise et l’état fédéral. A un moment où le principe « only once » (une fois pour toutes) s’impose, la Région bruxelloise va à contre-courant en imposant deux enregistrements.
